Comment réaliser la construction de sa maison ?

Vous avez décidé de vous lancer dans l’aventure de la construction de votre maison et vous vous sentez d’attaque pour prendre en mains le dossier de bout en bout : superviser vous-même l’organisation et le déroulement des travaux ainsi que le choix des entreprises. Très bien, cela est possible (l’intervention d’un architecte n’est obligatoire qu’à compter d’une surface hors d’oeuvre net (shon) de 150 m 2 . Mais attention, cela va vous demander beaucoup de temps et d’énergie. Il vous faudra également vous documenter et signer avec les différents professionnels intervenant sur votre projet un contrat d’entreprise lot par lot. Ce document n’obéit à aucun cadre spécifique (si vous empruntez, ce contrat est toutefois soumis à la clause suspensive d’obtention du prêt) mais doit être le plus complet possible afin de vous fournir les meilleures garanties :
■nature des travaux,
■descriptif des matériaux utilisés,
■coûts,
■modalités de règlement,
■échéancier d’exécution des prestations.

Il faudra donc penser à tout ! En faisant appel à un professionnel, que ce soit dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’oeuvre ou de construction de maison individuelle, vous vous assurez une certaine tranquillité d’esprit et, surtout, vous bénéficiez des conseils avisés d’intervenants à même de vous faire bénéficier de leur expérience et de leurs idées.

Les qualifications professionnelles du professionnel que vous choisirez peuvent varier. Ce sera soit un architecte, soit un agréé en architecture, soit un bureau d’études, soit un maître d’oeuvre, soit un économiste de la construction. Dans tous les cas, vous signerez avec lui un contrat de maîtrise d’oeuvre, qui n’est pas spécifiquement réglementé. Vous avez donc tout intérêt à établir un contrat écrit et à vérifier qu’y figurent au moins les clauses suivantes :
■La conception du projet, c’est-à-dire la réalisation des plans,
■Le montage du dossier de demande de permis de construire,
■L’aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence,
■La rédaction des documents techniques,
■La coordination des travaux,
■L’assistance à la réception.

Il convient également de définir avec précision votre projet et son enveloppe financière :
■Détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction,
■Nombre et nature des pièces,
■Équipements particuliers (nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc.),
■Le maître d’oeuvre ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction final.

Il est donc indispensable de préciser dans le contrat le montant maximum des travaux à effectuer. Le maître d’oeuvre pourra réaliser à plusieurs stades d’avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu’à la consultation des entreprises qui permettra d’arrêter définitivement le coût des travaux.

Indépendant des entreprises, le maître d’oeuvre peut estimer le coût de la construction en fonction de sa connaissance du marché. Il ne peut s’engager sur un prix à la place des entreprises. En revanche, il s’engagera à reprendre ses études pour rentrer dans le budget si le dépassement excède une marge convenue.
Comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d’oeuvre doit s’assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux.
Il doit donc vous fournir les attestations correspondantes avant l’ouverture de chantier (garantie décennale par exemple). Vérifiez qu’elles sont valides à la date d’ouverture de votre chantier.

Le constructeur est un professionnel dont la mission est d’assurer la construction d’une maison conformément aux souhaits du maître de l’ouvrage. Il vous fournira une maison clés en mains !
Sa mission est étendue puisqu’elle commence à la conception du projet et ne s’achève qu’à la réception de la maison.
Le constructeur dispose ainsi d’une vision d’ensemble du projet et est à même de vous conseiller au mieux.
Par ailleurs, vous pouvez mandater le constructeur dans le but de réaliser certaines démarches : obtention de la garantie dommages-ouvrage, du permis de construire, du financement.
Enfin, il appartient au constructeur de réaliser ou de faire réaliser par diverses entreprises sous son entière responsabilité, l’ensemble des travaux.

Pour vous, ce système présente l’avantage de la simplicité puisque pour mener à bien son projet, il vous suffit d’entrer en contact avec une seule personne, le constructeur, qui est un professionnel averti qui se chargera à sa place de toutes les démarches administratives et juridiques nécessaires pour réaliser la construction projetée.
Le particulier qui s’adresse à un constructeur de maisons individuelles ne dispose en général d’aucune compétence particulière sur le plan juridique, financier et technique. C’est pourquoi, afin de le protéger contre les dangers de certains engagements irréguliers, le législateur a instauré un contrôle préventif de la régularité du contrat.
Lorsque vous financez la construction de la maison par l’intermédiaire d’un prêt, la loi impose au prêteur de contrôler la régularité du contrat. Avant d’émettre une offre de prêt, le prêteur doit donc vérifier la présence dans le contrat des diverses mentions obligatoires. Si une des mentions obligatoires de l’article L 231-2 du CCH ne figure pas dans le contrat qui est soumis au prêteur, celui-ci doit refuser d’émettre l’offre de prêt demandé. Grâce à ce contrôle préventif, le particulier est assuré que le contrat de construction de maison individuelle qu’il a signé comporte toutes les mentions obligatoires imposées par la loi.

Par ailleurs, avant de débloquer les sommes prêtées au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le prêteur doit au préalable vérifier que le constructeur a bien obtenu une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délais convenus. Une fois le contrat et la notice descriptive remplis et signés par les parties, ces documents, accompagnés des plans de la maison et d’une notice d’information, vous sont envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception.
A compter du lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter. Pour cela, il vous suffit d’envoyer, avant l’expiration de ce délai, une lettre recommandée, dans laquelle vous informez le constructeur que vous ne souhaitez plus donner suite au projet de construction. La rétractation produit tous ses effets quel que soit le motif de renonciation. Lorsque vous recevez ces documents par lettre recommandée vous devez utiliser ce délai de 10 jours pour les lire attentivement et contrôler que les mentions qui y sont insérées correspondent à ce que vous souhaitez.

Lors de la signature du contrat, le constructeur s’engage à réaliser un ensemble de travaux déterminés pour un certain prix. Ce prix est forfaitaire, c’est à dire qu’il englobe l’ensemble des travaux à la charge du constructeur. Par ailleurs, si vous vous réservez l’exécution de travaux indispensables à l’utilisation de l’immeuble, le constructeur est tenu de les mentionner dans la notice descriptive et de chiffrer le coût de leur réalisation.
Grâce à cette réglementation, le particulier connaît dès la signature du contrat, le montant total. Cette définition précise du prix facilite le montage du plan de financement, qui correspondra au plus près aux besoins du maître de l’ouvrage. Des sommes qui vous seront nécessaires pour faire construire sa maison. Une révision de prix encadrée : Si le prix convenu inséré dans le contrat de construction de maison individuelle est forfaitaire et définitif, il peut néanmoins être révisé en fonction de la variation de l’indice BT 01. Cette révision est strictement encadrée, puisqu’elle ne peut être effectuée qu’en fonction de l’une des deux modalités de révision fixée de manière impérative par la loi. Les paiements s’échelonneront de la manière suivante :
■5 % du prix à la signature du contrat (3 % si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement qui est facultative),
■10 % au moment de l’obtention du permis de construire,
■15 % à l’ouverture du chantier,
■25 % à l’achèvement des fondations,
■40 % à l’achèvement des murs,
■60 % à la mise hors d’eau,
■75 % à l’achèvement des cloisons,
■95 % à l’achèvement des travaux d’équipement.
■Solde à la remise des clés à moins que des réserves soient émisent. ■

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